Mehrwertabschöpfung auf Um- und Aufzonungen: ein Stadtrat auf dünnem Eis
In einer Motion wird der Stadtrat aufgefordert, dass nebst einer Neueinzonung künftig in der Stadt St.Gallen auch bei einer Zonenplanänderung (Aufzonung und Umzonung) ebenfalls eine Mehrwertabschöpfung über die kantonale Regelung hinaus getroffen werden darf. Die Abenteuer der Verabschiedung weiterer rechtswidriger Erlasse durch unseren Stadtrat ist damit lanciert.
Im kantonalen Parlament wurde mit einer Mehrwertabgabe von 20% auf eine Neueinzonung das kantonale Minimum im Rahmen des Bundesrechts beschlossen. Diese Regelung ist aus meiner Sicht rechtlich abschliessend und verbietet den Gemeinden im Kanton, weitere Mehrwerttatbestände zu schaffen und diese einzuführen.
Eine Mehrwertabgabe ist im Bundesrecht (d.h. im revidierten Raumplanungsgesetz) vorgeschrieben und daher auch in der Immobilienwirtschaft als rechtliche Vorgabe akzeptiert. Relevant ist aber deren Höhe wie auch die Mittelverwendung durch die öffentliche Hand. Genau diese Fragen hat der kantonale Gesetzgeber beantwortet. Die Mittelverwendung ist in Art. 64 des Planungs- und Baugesetzes klar und abschliessend geregelt: Der Ertrag der Mehrwertabgabe fliesst zweckgebunden in eine kantonale Spezialfinanzierung. Er wird verwendet zur Deckung der Kosten von raumplanerischen Massnahmen von Kanton und politischen Gemeinden und insbesondere für Entschädigungszahlungen von politischen Gemeinden als Folge von raumplanungsrechtlich erforderlichen Auszonungen.
Die Motion der links-grünen Kreise macht somit keinen Sinn und verstösst gegen kantonales Recht. Denn es macht keinen Sinn und ist rechtlich unzulässig, höhere Abgaben auf Um-/ Aufzonungen als auf Neueinzonungen einzuführen, wie dies die Motionäre aber fordern. Eine Mehrwertabgabe auf Auf- und Umzonungen darf als Grundsatz niemals höher sein als die Mehrwertabgabe auf Neueinzonungen, und diese liegt in unserem Kanton bei 20%. Gerade in der Stadt St.Gallen mit ihrem überbordenden Altliegenschaftenbestand würde man sich – selbst wenn ein höherer Mehrwert abgegolten werden könnte ein Bein stellen, wenn man Mehrwerte auf Um- wie Aufzonungen bei einer planerisch aufwändigeren Innenentwicklung – wie sie in St.Gallen immer gegeben ist – auf Vorrat abschöpfen könnte. Dies ist rechtlich und politisch der falsche Weg für St.Gallen. Hier kann im Dialog zwischen Behörden und Investoren viel mehr erreicht werden.
Dass es sich bei St.Gallen in punkto Entwicklungsdynamik um eine der grossen Schweizer Städte handelt, vor der Investoren noch zu oft einen Bogen schlagen, scheint den linken Motionären egal zu sein. Die Motion wird damit begründet, dass man die Innenentwicklung fördern bzw. verbessern will. Bei genügenden Standortqualitäten ist Innenverdichtung eigentlich ein Selbstläufer – nur fehlen St.Gallen leider aktuell diese Standortqualitäten wie Erreichbarkeit, Arbeitsplatzwachstum im Privatsektor oder Bevölkerungswachstum. St.Gallen ist keine Boomstadt, daher ist ihre Innenentwicklung gehemmt – und nicht etwa, weil die Immobilienwirtschaft dies nicht zulässt. Eine prohibitiv und konfiskatorische Abschöpfung auf Um- und Aufzonungen würde die Stadt- und Innenentwicklung von St.Gallen im Gegenteil noch stärker hemmen, selbst wenn sie rechtlich möglich wäre!
Dass private Investoren in St.Gallen einen gewissen Mehrwert als Vorschuss benötigen, um die starren und häufig unwirksamen Verfahren unserer Stadt überhaupt zu erdulden bzw. das hohe Risiko des Scheiterns auf sich zu nehmen, ist doch ein Fakt. Nicht nur ist die Planungskultur in St.Gallen ein störrisches Wesen, denn Arealentwicklungen scheitern in gewohnter Regelmässigkeit. Das Risiko, in St.Gallen mit einer Innentwicklung zu scheitern, ist weitaus höher als in anderen Schweizer Städten und Landesteilen. Kaum in einer Stadt sind die privaten Erneuerungsinvestitionen in die Liegenschaften so tief (belegt gemäss einer aktuellen HEV Studie). Und selbst die städtische Pensionskasse kann nicht alle städtischen Planungsversäumnisse oder Bremsmanöver linker Verbände ausfinanzieren. Die Entwicklungszahlen bei Bevölkerung, Arbeitsplätzen und Erneuerungsinvestitionen sprechen für Konkurrenzsstandorte und die umliegenden Regionen, denen es besser gelingt, Areale aufzubereiten und Menschen und Arbeitsplätze anzuziehen. Will St.Gallen seine Stagnation und den Abstieg weiter befeuern, so führt sie obendrauf auch noch es eine Mehrwertabgabe auf Auf- und Umzonungen ein!
Zudem kann man bereits aus Fehlentwicklungen aus den linken Vorbild-Städten lernen. Die Linke wünscht sich ja eine Abschöpfungen bis zu 50% auf Auf- und Umzonungen und folgt dem Pfad von "Boomstädten" wie Basel oder Genf. Dass man in Genf einen Rückgang privater Investitionen im Wohnungsbau registriert und die Wohnungsknappheit durch die staatlichen Massnahmen befeuert werden, sei auch hier erwähnt. Auch in Basel zeichnen sich Tendenzen ab, dass Mehrwertabschöpfungen von bis zu 50% und überbordende Forderungen nach Kostenmieten das Fass zum Überlaufen bringen – Private werfen die Flinte ins Korn oder spielen mit dem Gedanken, Areale zerfallen zu lassen bzw. Entwicklungsanstrengungen einzustellen.
Zuletzt auch noch ein paar rechtliche Hinweise. Der Gerichtsentscheid aus dem Kanton Baselland ist im Kanton St. Gallen nicht anwendbar. Das St.Galler Bau- und Planungsgesetz wurde mit seiner abschliessende Mehrwertabschöpfungshöhe nicht angefochten und ist in Rechtskraft erwachsen – anders als in Baselland, wo es zur Anfechtung kam. Die direkte Übertragbarkeit des Bundesgerichtsentscheids auf St.Gallen ist daher durchaus fraglich. Klagen gegen Abschöpfungen werden mit guter Wahrscheinlichkeit zum Erfolg führen.
Die Stossrichtung bzw. der Forderung der Motionäre ist deshalb aus meiner Sicht überzogen, birgt Gefahren und setzt wohl falsche Anreize. Auch gibt es juristische Vorbehalte, die der Stadtrat sorgfältig prüfen sollte, inwieweit ihm in diesem Fragebereich überhaupt Autonomie zusteht. Wird die Motion überwiesen, hat der Stadtrat einige Fragebereiche mehr als sorgfältig zu klären.
